공인중개사 1차 1달 벼락치기 부동산의특성 부동성 영속성 부증성 개별성 핵심노트

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부동산의 특성

I. 부동성으로부터 파생되는 특성

1. 부동산과 동산을 구별 짓는 근거가 된다.
2. 권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다.
3. 부동산활동 및 부동산 현상을 국지화 하여 지역분석의 필요성이 요구된다.
4. 부동산은 지역적으로 세분화되어 부분시장 (하위시장, 서브마켓)으로 존재한다.
5. 부동산활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정 활동으로 만든다.
6. 부동산시장은 추상적 시장이 되기도 하고, 구체적 시장이 되기도 한다.
7. 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.
8. 부동산의 가격은 소유권 기타 권리, 이익의 가격이며, 담보가치의 안정성을 제공한다.

II. 영속성으로부터 파생되는 특성

1. 토지에 감가삼각의 적용을 배제시킨다.
2. 토지의 가치보존력을 우수하게 하며, 소유 이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용 가능하게 한다.
3. 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다.
4. 부동산의 가치(value)가 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 된다.
5. 부동산학에서 가치와 가격을 구별하게 하고, 가격 대신 가치라는 용어를 주로 사용할게 한다.
6. 저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.
7. 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다.
8. 재고시장형성에 영향을 준다. 또한 부동산의 유량(flow) 공급뿐만 아니라 저량(stock) 공급도 가능하게 한다.
9. 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

III. 부증성으로부터 파생되는 특징

1. 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 한다.
2. 토지부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원인이 된다.
3. 토지의 희소성을 지속시킨다.
4. 부동산활동에 있어 최유효이용의 원칙의 근거가 된다.
5. 토지의 공급제한으로 인해 공급자 경쟁보다는 수요자 경쟁을 야기한다.
6. 토지이용을 집약화시킨다.
7. 일반적인 지대 혹은 지가를 발생시킨다.

IV. 개별성으로부터 파생되는 특징

1. 표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가의 법칙의 적용을 배제시킨다.
2. 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화, 구체화시키므로 개별분석의 필요성을 제기한다.
3. 개개의 부동산을 독점화시킨다.
4. 부동산활동이나 현상을 개별화시킨다.

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